Комплексная застройка территории Красноярска превращается в передел собственности

"Отечественный бизнес сейчас очень достойно проявляет себя, при этом далеко не все малые и средние компании полностью справились с последствиями пандемии, и тут же получили барьеры, связанные с санкционной агрессией против России. Это действительно, по-другому сказать нельзя, санкционная агрессия. В этой ситуации надо максимально поддержать российское предпринимательство, использовать для этого все возможности, включая снижение административной нагрузки", - сказал Владимир Владимирович Путин 25 апреля прошлого года, выступая на коллегии Генеральной прокуратуры РФ.

Принятый в 2020 году 494-й федеральный закон о внесении изменений в Градостроительный Кодекс РФ установил единый механизм комплексного развития территорий (КРТ). Цели преследовались самые благие - в первую очередь, он был направлен на решение проблемы ветхого и аварийного жилья.

Но в нашем случае никакого расселения горожан и сноса непригодных для дальнейшей эксплуатации жилых массивов не предвидится. Городские власти намерены отдать под уплотнённую застройку участок земли площадью 18 гектаров в центре города, на улице Шахтёров, которая давно была отдана предпринимателям для развития бизнеса.

Дальнейшая судьба тех, кто годами, а то и десятилетиями вкладывался в развитие инфраструктуры этой территории, красноярских чиновников, похоже, абсолютно не волнует.

Бесспорно, снести немногочисленные склады, магазины и офисные здания гораздо легче, чем обветшалые, аварийные жилые массивы. Не надо договариваться с огромным количеством собственников жилья, расселять их в маневренный жилой фонд, который должен быть у застройщика, не надо сносить старое жильё и рекультивировать территорию. Здесь же количество собственников небольшое, все коммуникации ими подведены, а вышеуказанный закон только развязал властям руки, упростив процедуру принудительного изъятия у них объектов недвижимости.

Дело за малым - провести публичные слушания по проекту внесения изменений в Правила землепользования и застройки, утвердить их решением горсовета, а потом принять нормативный акт органа местного самоуправления о комплексном развитии конкретной территории, после чего уведомить правообладателей земельных участков и объектов недвижимости, расположенных на ней, и следом объявить "аукцион".

Как правило, будущий застройщик в таких случаях известен заранее - такие смачные участки земли "абы кому" не перепадают.

"Пропечатал в газете - и шабаш"

О намерении отдать под жилую застройку территорию на улице Шахтёров, где расположены рынки, склады, магазины, частная клиника и другие субъекты бизнеса, чиновники мэрии объявили в ноябре 2022 года.

В размещённом на сайте администрации города объявлении о публичных слушаниях были указаны все территории, подлежащие "комплексному развитию", слушания проводились в разных районах города. Судьба земельных участков и объектов недвижимости, которые попали в зону КРТ на улице Шахтёров, решалась почему-то в Песчанке - микрорайоне, который расположен от неё в 15 километрах.

Кто присутствовал на этих "слушаниях", история умалчивает. Во всяком случае, ни одного собственника земельных участков и объектов недвижимости обсуждаемой территории там не было. В протоколе публичных слушаний, который размещён на сайте мэрии, адреса присутствующих граждан не указаны. Пойди разберись, кто там присутствовал, в этой Песчанке.

Роман Еремеев, генеральный директор и учредитель ООО "Сибкрасполимер":

- Я случайно услышал по радио о том, что будут проводиться публичные слушания по территории, где расположены производственные объекты ООО "Сибкрасполимер", поэтому в срочном порядке подготовил свои предложения в письменном виде и отвёз в департамент градостроительства. Однако все мои предложения были проигнорированы.

30 ноября 2022 года в газете "Городские новости" за N 138 было опубликовано заключение о результатах публичных слушаний по проекту внесения изменений в Правила землепользования и застройки городского округа город Красноярск, утверждённые решением Красноярского городского Совета депутатов N В-122 от 7 июля 2015 года.

Далее настала очередь депутатов городского Совета - подготовить и утвердить решение о внесении изменений в вышеуказанные Правила, что они, собственно, и сделали на сессии 28 февраля 2023 года.

Только после принятия этого нормативного акта представительным органом власти власть исполнительная имела право начать подготовку постановления, касающегося комплексного развития несмежных территорий нежилой застройки города Красноярска на улице Шахтёров.

А был ли мальчик?

Однако уже в конце ноября 2022 года в мэрии был подготовлен проект постановления "О комплексном развитии несмежных территорий нежилой застройки города Красноярска по улице Шахтёров".

В преамбуле этого "фолианта" перечислены нормативные акты, которые, вероятно, должны были придать ему законность в глазах "простых смертных", а главное - убедить "пипл", что всё правильно. Но если разобрать этот документ "по косточкам", получается интересная картина.

В преамбуле вышеуказанного проекта постановления мэрия ссылается на приказ Министерства строительства N 713-О от 9 декабря 2022 года (название приказа не указано).

Министерство строительства является уполномоченным органом исполнительной власти Красноярского края, который правительство края своим постановлением N 710-п от 30 сентября 2021 года обязало согласовывать проекты решений о комплексном развитии жилой и нежилой застройки.

В этом же постановлении, определяющем порядок такого согласования, указано, что уполномоченный орган в течение пяти дней рассматривает обращение о согласовании проекта и документы, которые к нему приложены. Если нет замечаний, то Минстрой размещает и обращение, и документы к нему на едином краевом портале "Красноярский край" в сети Интернет (www.zakon.krskstate.ru) для согласования отраслевыми органами в соответствии с их компетенцией.

В перечень этих отраслевых органов входят различные министерства: транспорта, экологии лесного хозяйства, промышленности, энергетики и жилищно-коммунального хозяйства, а также агентство по управлению государственным имуществом. Ведь если, к примеру, по участку проходит линия ЛЭП, то такое согласование просто необходимо (по участку КРТ на улице Шахтёров как раз проходит линия ЛЭП).

Так вот, эти согласования должны готовиться не менее 10 календарных дней. Так определяет вышеуказанный порядок. Только потом, если всё согласовано, Минстрой может издать приказ о согласовании обращения органа местного самоуправления, в данном случае - мэрии Красноярска, о комплексном развитии территории. Срок подготовки такого приказа - 30 дней.

Приказы Минстроя размещены на его сайте. Однако приказ N 713-О от 9 декабря 2022 года, который указан в проекте постановления главы города о комплексном развитии несмежных территорий нежилой застройки города Красноярска на улице Шахтёров, мы так и не нашли. Зато нашли приказы N 720-О от 7 декабря 2022 года и приказ N 724-О от 8 декабря 2022 года.

Почему по календарю Министерства строительства Красноярского края 7 декабря идёт после 9 декабря, и каким образом приказ N 724 был издан ведомством раньше, чем приказ N 713, мы, откровенно говоря, так и не поняли. Возможно, прокуратура Красноярского края сумеет разгадать этот ребус? На наш взгляд, ситуация попахивает подлогом.

Заключение публичных слушаний о внесении изменений в Правила землепользования и застройки было опубликовано 30 ноября 2022 года, а решение горсовета, утвердившее эти изменения, принято только 28 февраля 2023 года. Получается, что в преамбуле проекта постановления указаны только базовые Правила землепользования и застройки, утверждённые в 2015 году, без внесённых изменений, непосредственно касающихся комплексного развития территорий.

И ещё один очень важный момент, касающийся КРТ. Наши краевые законодатели определили всего несколько ситуаций, когда возможно принимать решение о комплексном развитии в отношении двух или более несмежных территорий (постановление N 711-п от 30 сентября 2021 года).

Первым в этом списке значится случай, когда земельные участки, расположенные в двух или нескольких несмежных территориях, предназначены для улучшения жилищных условий граждан. На территории на улице Шахтёров, которую предполагается отдать под КРТ, нет ни одного жилого дома.

Сносить ветхое и аварийное жильё, чтобы улучшить жилищные условия граждан, не надо. Одно дело - обеспечивать жильём граждан в рамках различных государственных программ, другое - "улучшать жилищные условия" путём переселения из плохого жилья в хорошее. Тогда тот ли это "случай" в принципе? На каком основании объединили две несмежные территории для их "светлого" и комплексного развития, совершенно неясно.

Как бы то ни было, дальше события должны были разворачиваться следующим образом: выиграв аукцион, застройщик заключает договор на застройку КРТ и выкупает у правообладателей земельные участки и объекты недвижимости по цене, которую установит с помощью привлечённого оценщика. Если же собственники будут не согласны с оценкой, то стоимость будет устанавливать суд.

На практике выкупная цена может оказаться даже ниже той первоначальной, за которую застройщик предлагал выкупить у строптивого собственника его недвижимость. А потом можно строить очередную высотку-"человейник" и продавать жильё в центре города по рыночным ценам. При этом застройщику КРТ не надо заботиться о прокладке водоводов, тепломагистралей, линий энергоснабжения, кабелей связи и так далее. Зачем? Всё это уже есть, а подключиться к существующим сетям - дело нехитрое.

Правда, эти манипуляции никакого отношения к улучшению жилищных условий граждан, на наш взгляд, не имеют. По условиям договора, сторонний застройщик должен безвозмездно передать городу только малую часть земельного участка, отрезав кусочек от пирога КРТ для того, чтобы на этом участке были возведены объекты социальной инфраструктуры: школы или детские сады.

Застройщик и сам может возвести такие объекты на этом переданном городу участке, только тогда он будет их уже продавать муниципалитету на условиях частно-государственного партнёрства - на этом вся "социальная составляющая" этой затеи заканчивается.

Однако собственники земельных участков и объектов, которые расположены на этой территории, сумели договориться между собой и готовы объединиться, чтобы самостоятельно участвовать в комплексном развитии своей территории. Это их право предусмотрено Градостроительным кодексом РФ (70-я статья).

Кроме того, правительство Красноярского края постановлением N 691-п от 30 сентября 2021 года установило порядок заключения органами местного самоуправления договоров с правообладателями земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества, которые хотят участвовать в КРТ по своей инициативе.

Такой поворот событий явно не входил в планы Красноярской мэрии, чиновники которой в бешеном темпе, нарушая все сроки и нормативы, готовили "бумаги" для комплексного развития территории на улице Шахтёров. По нашему мнению, всё это делалось только для того, чтобы предприниматели не успели подготовить необходимые документы для участия в комплексном развитии территории по собственной инициативе.

По закону, после получения уведомления собственникам даётся 45 дней для подготовки документов и обращения в мэрию о намерении принять участие в КРТ. Уведомления представителям бизнеса были отправлены перед самым Новым годом - 27 декабря 2022 года. То есть почти полмесяца из этого срока "выпадает" сразу. Кроме того, уведомления получили не все собственники, а кто-то из них получил уведомление настолько поздно, что сорокапятидневный срок со дня получения заканчивается лишь 30 марта 2023 года.

На территории, которую власти отправляют "под нож" КРТ, находится прекрасный крытый рынок со складскими помещениями на цокольном этаже, с просторными современными залами, с современным оборудованием. Здание подключено к тепло- и водоснабжению, электросетям. Предназначено оно для того, чтобы разместить в нём всех, кто торгует сельскохозяйственной продукцией в павильонах, не отвечающих современным требованиям.

Все документы на строительство были получены, подошло время сдачи в эксплуатацию. Но вот тут мэрия по непонятным причинам ввод в эксплуатацию этого здания заморозила. Уж не потому ли, что кто-то присмотрел территорию на Шахтёров и под видом её комплексного развития решил эту самую территорию вместе с новым зданием "отжать"?

На этой же территории находится торговый комплекс "Эконом-мебель", расположенный в добротном капитальном здании 2007 года постройки. Здесь же расположена производственная база ООО "Сибкрасполимер". Это предприятие занимается производством резинотехнических изделий и оборудования для нужд города, обеспечивает своей продукцией предприятия горнорудной и золотодобывающей промышленности, другие крупные промышленные предприятия не только края, но и всей страны.

Среди заказчиков ООО "Сибкрасполимер" - Министерство обороны. Конструкторское бюро этого предприятия имеет инновационные разработки в области импортозамещения материалов для военно-промышленного комплекса страны и обогащения драгоценных металлов. Надо ли объяснять, насколько это важно в сегодняшней политической ситуации, когда наша страна обложена санкциями?

Большую часть административного здания ООО "Сибкрасполимер" занимают социально значимые учреждения: лицензированная медицинская клиника, специализирующаяся на лечении неврологических заболеваний, а также спортивная школа - СДЮСШР - по боксу.

Зачем сносить все эти объекты в такое трудное для страны время, когда сам глава государства в своих публичных выступлениях не раз и не два просил местные власти "дать зелёную улицу" малому и среднему бизнесу, оградить его от административного давления и предоставить возможность развиваться? Задумывался ли кто-то из городских чиновников о том, сколько людей в результате этих действий потеряет свои рабочие места? Вряд ли...

На расширенном совещании Гражданской ассамблеи Красноярского края 24 января 2023 года было принято решение обратиться к губернатору Красноярского края с просьбой приостановить действие постановления администрации города Красноярска о комплексном развитии этой территории до завершения Специальной военной операции.

Вскоре после этого прокуратура Красноярского края вынесла представление в адрес администрации города о недопустимости нарушения законодательства в сфере градостроительной деятельности. Однако мэрия, как неуправляемый локомотив, нарушая все законы и правила, летит вперёд, не обращая внимания на такие "мелочи".

14 февраля 2023 года заместитель главы города, руководитель департамента градостроительства Дмитрий Веретельников издал распоряжение N 16-арх "О проведении аукциона на право заключения договора о комплексном развитии несмежных территорий нежилой застройки города Красноярска по улице Шахтёров", а 22 февраля 2023 года исполняющий обязанности замглавы - руководителя департамента градостроительства А. В. Навродский подписал извещение о проведении 24 марта 2023 года аукциона по выбору застройщика для этой территории, без учёта мнения владельцев земельных участков и расположенных на них помещений.

Однако предприниматели настроены решительно и будут отстаивать свои права в прокуратуре, суде, антимонопольном комитете и других инстанциях. А 15 марта 2023 года в 11 часов в Красноярском Доме журналиста (проспект Мира, 3) пройдёт круглый стол с участием всех заинтересованных сторон и правоохранительных органов.