С законом, как и с соседями, выгоднее дружить

Какие загородные постройки надо регистрировать, а какие могут признать самостроем

Нужно ли оформлять в собственность теплицу или туалет, если они поставлены на прочный фундамент? Что делать, если построенный дом вплотную приблизился к участку соседа - не заставят ли его снести? Как зарегистрировать старый земельный участок?

Эти и другие актуальные для любителей загородной жизни вопросы были заданы на горячей линии с читателями "Российской газеты". Отвечали на них генеральный директор Московского областного БТИ Роман Ларин и эксперт Федеральной кадастровой палаты Росреестра Надежда Лещенко.

Помните про фундамент

- Так что же делать с теплицами? В Интернете много прямо противоположных советов. Всё-таки нужно или нет оформлять их в собственность?

Роман Ларин: Всё зависит от назначения участка. Если земля предназначена для ведения огородничества, то на таких участках не допускается возведение объектов капитального строительства. Значит, все хозпостройки (сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и другие сооружения) не могут быть возведены как капитальные - на прочном фундаменте.

А вот на садовых участках могут размещаться капитальные хозпостройки, прочно связанные с землёй, то есть объекты, перемещение которых без ущерба для их назначения невозможно. Права на такие объекты подлежат регистрации.

- То есть если на огородных участках появятся такие теплицы, их заставят снести? А на садовых - надо регистрировать. Понятно. А как быть с кирпичным туалетом, если он совмещён, например, с кладовкой?

Роман Ларин: Ответ тот же.

- На участке в СНТ стоит избушка, брус 6 х 6 метров на цементных блоках. С мансардой. 30 лет без регистрации. Используют только летом. Нужно оформлять?

Роман Ларин: Здесь все признаки садового дома, который используется для временного проживания. Садовый дом подлежит регистрации. Но обращаем внимание: процедура носит заявительный характер. Как, кстати, и с каменным туалетом.

В то же время вы должны понимать: если объект недвижимости в собственности, то его легче продать, подарить, сдать в аренду. Меньше проблем с дальнейшим использованием будет и у наследников.

- На участке давно стоит омшаник (помещение для разведения пчёл) на фундаменте. Двухэтажный. Сейчас хозяин пристраивает кухоньку. Тоже регистрировать?

Надежда Лещенко: Насколько мы поняли, это будет что-то похожее на садовый дом, предназначенный не для постоянного, а для временного проживания. Но постройка на капитальном фундаменте, то есть строение прочно связано с землёй, его, без ущерба конструктивным особенностям, нельзя передвигать с места на место. Такие постройки подлежат регистрации.

- Что для этого нужно сделать?

Надежда Лещенко: Прежде всего вызвать кадастрового инженера и заключить с ним договор о подготовке технического плана садового дома.

Он определит точно, что это за строение, составит технический план, с которым затем нужно обратиться в Росреестр. Заявление и необходимые документы могут быть предоставлены как лично, так и отправлены по почте, либо через портал госуслуг или официальный сайт Росреестра.

- У хозяев могут возникнуть проблемы с соседями, поскольку строение находится слишком близко к их участку. А должны быть соблюдены отступы - не менее трёх метров. Как быть?

Надежда Лещенко: Здесь самый лёгкий способ - договориться с соседями, что у них нет претензий.

Но если они обратятся в органы земельного или строительного надзора, тогда могут возникнуть проблемы, вплоть до того, что потребуется уменьшать параметры здания. Вывод: с соседями выгоднее дружить!

- Без дачной амнистии по уведомительному порядку строительства и регистрации недвижимости это строение уже не оформить в собственность?

Надежда Лещенко: Если он уже его возвёл, то поставить строение на кадастровый учёт и зарегистрировать на него право собственности в данный момент возможно только на основании уведомления об окончании строительства либо судебного решения.

В ожидании дачной амнистии

- Дачная амнистия, по сути, завершилась досрочно 1 марта 2019 года, когда закончился переходный период для новых правил, которые ввели поправки в Градостроительный кодекс от 4 августа 2018 года. Но в Госдуму уже внесён законопроект о продлении дачной амнистии до 1 марта 2022 года. Сколько же сегодня не оформленных в собственность домов и дач?

Надежда Лещенко: Ни у Росреестра, ни у Кадастровой палаты таких данных нет. Информация о том, сколько не зарегистрированных индивидуальных домов и дач, должна быть у органов местного самоуправления.

В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) содержатся сведения только о поставленных на кадастровый учёт объектах недвижимости и зарегистрированных правах на них. С 2006 года по упрощённой процедуре зарегистрировано 13 миллионов прав собственности.

А сама процедура оформления собственности, как мы уже говорили, носит заявительный характер. Гражданин решил стать собственником, пришёл с заявлением в Росреестр, его право на объект недвижимости зарегистрировали в Едином государственном реестре недвижимости.

Роман Ларин: Уведомительный характер строительства и регистрации недвижимости, который введён поправками в Градостроительный кодекс, предполагает, что человеку даётся 10 лет на строительство индивидуального жилого или садового дома.

Он должен уложиться в эти сроки и подать уведомление об окончании строительства. Если всё возведено по правилам, органы местного самоуправления сами подают документы на регистрацию в Росреестр. То есть при таких правилах от регистрации объектов недвижимости уже нельзя уклониться.

- Но при этом государство выявляет незарегистрированные объекты - самострои.

Роман Ларин: Выявляет. Но мы можем людей только информировать, какие преимущества даёт право собственности.

"Пограничный" вопрос пора закрывать

- Давайте уточним: какие основные сложности могут возникнуть со старыми домами и строениями без продления дачной амнистии?

Роман Ларин: Прежде всего это, как мы уже говорили, нарушения по отступам. То есть дома раньше строились без учёта того, насколько близко они расположены к границам земельного участка. Сплошь и рядом крыльцо дома смотрит в забор соседнего участка.

Не соблюдались также особые условия использования территорий, например, есть жилые строения, попадающие в зону аэропортов, линий электропередачи, природоохранных зон. Существуют нарушения по видам разрешённого использования земельных участков.

В ряде случаев параметры построенных домов выходят за установленные Градостроительным кодексом нормы: не более 3 надземных этажей и не более 20 метров в высоту. Во всех этих случаях оформить дом в собственность будет невозможно.

- А какие ещё строения, помимо домов и дач, подпадают под дачную амнистию?

Роман Ларин: Например, гаражи, хозпостройки с признаками капитального строительства, не предназначенные для коммерческой деятельности.

- На участке, взятом в аренду под индивидуальное жилищное строительство, недостроенный дом. Человек хочет оформить участок в собственность, но ему отказывают на том основании, что сначала нужно завершить стройку. Это правомерно?

Роман Ларин: Всё правильно. В соответствии с действующим законодательством право приобретения в собственность находящихся на праве аренды земельных участков возникает только у собственников зданий, строений, сооружений, находящихся на этом участке.

Соответственно, необходимо сначала завершить строительство и зарегистрировать право на дом. Только после соблюдения этих процедур гражданин получит преимущественное право покупки этого земельного участка. Пока строительство не завершено, выкупить землю нельзя. Можно только продлить договор аренды.

- Другой случай: дом пока строится. Можно ли его будет оформить по дачной амнистии, если её продлят?

Роман Ларин: Если земельный участок был предоставлен для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в границах населённых пунктов, то для строительства жилого дома обязательно было получение разрешения на строительство.

Если земельный участок предоставлялся для ведения садоводства или дачного хозяйства, то для строительства дачных и садовых домов не требовалось получения разрешений. Право на такие объекты (на землях СНТ/ДНТ) регистрировалось в упрощённом порядке по техническому плану, составленному на основании декларации, и правоустанавливающих документов на землю.

Надежда Лещенко: И ещё. Если дом на землях ИЖС или ЛПХ, то независимо, будет ли продлена дачная амнистия или нет, можно будет зарегистрировать право собственности либо на основании разрешения на строительство и правоустанавливающих документов на участок, либо уведомления об окончании строительства.

Что касается жилых и садовых домов в СНТ, то при продлении амнистии, когда дом будет достроен, необходимо пригласить кадастрового инженера, который подготовит технический план на основании декларации. Далее самостоятельно обращаться в Росреестр.

Если амнистию не продлят, то нужно будет также предоставить техплан с уведомлением об окончании строительства в органы местного самоуправления, которые самостоятельно направят их на регистрацию прав собственности.

Только через суд

- После смерти родителей наследник не нашёл никаких правоустанавливающих документов на земельный участок в садоводческом товариществе. Что ему сделать, чтобы оформить участок на себя?

Роман Ларин: Теперь только через суд. Прежде всего рекомендуем подать запрос в территориальный архив и запросить копию правоустанавливающих документов на землю.

Можно ещё обратиться в Росреестр и запросить информацию из Госфонда данных. Подать запросы удобнее через МФЦ по месту нахождения объекта. Эта информация будет являться доказательственной базой при обращении в суд за признанием вашего права.

- Дом стоит на 6 сотках, в городе. Земля под ИЖС выделена в 50-60-х годах прошлого века в пожизненное пользование. В собственность не оформлены. Как теперь всё это оформить по закону?

Надежда Лещенко: Следует отметить, что в отношении земельных участков дачная амнистия не имеет сроков её окончания. Если имеются правоустанавливающие документы на земельный участок, нужно просто обратиться за регистрацией права собственности на него. А если документы отсутствуют, то право собственности придётся устанавливать также в судебном порядке.

- В собственности половина участка. А вторая половина - у мужа умершей сестры. Первая хозяйка заказала межевание всего участка. Его сделали, но в Росреестр подать документы по межеванию нужно вместе со вторым владельцем. А он отказывается идти, участком не пользуется. Что посоветуете?

Роман Ларин: Снова ситуация, которую можно разрешить только в судебном порядке. В данном случае должно быть волеизъявление двух сторон.

Если один из собственников уклоняется от похода в Росреестр, то решение суда может заменить заявление собственника, который уклоняется от регистрации. То есть женщина может прийти в Росреестр с решением суда и подать документы для постановки на учёт.

Вычеркните меня из реестра!

- Владелица когда-то зарегистрировала свои строения. А теперь интересуется, как исключить из ЕГРН полуразвалившиеся, стоящие на подпорках сарай и теплички? Ведь они не стоят того налога, который она за них платит.

Роман Ларин: Исключить из ЕГРН объекты, право на которые зарегистрировано в заявительном порядке, можно только в случае их уничтожения, гибели.

Для фиксации прекращения существования объектов надо вызвать кадастрового инженера. Он составит акт обследования. Это документ, подтверждающий прекращение существования объекта. Он и будет основанием для прекращения права в ЕГРН и снятия с кадастрового учёта.

- А вот ещё похожая ситуация. На земельном участке, который оформлен в собственность, стоит ветхий дом 1928 года постройки. Он оформлен в собственность, но женщина хочет снять его с регистрации и использовать как хозпостройку. Это возможно? У неё есть новый дом, но она не может оформить в собственность, так как местный отдел архитектуры требует снести старый.

Роман Ларин: В данном случае заявительной процедуры снятия с учёта и регистрации прав жилого дома, оформленного в собственность, и перевода его в статус хозяйственной постройки не существует.

Процедура снятия с учёта предусмотрена только в связи с прекращением существования объекта. Для подтверждения существования дома необходимо будет заказать у кадастрового инженера акт обследования дома. Но предварительно действительно необходимо снести дом.

- А что, два дома иметь нельзя?

Роман Ларин: Теоретически построить два дома на одном земельном участке возможно. Но только с соблюдением норм земельного и градостроительного законодательства, строительных норм и правил, в частности, площадь земельного участка должна позволять такое строительство.

В данном случае, скорее всего, земельный участок физически не позволяет построить на нём второй жилой дом, так как не будут соблюдены необходимые отступы от границ, иные нормы и правила - например, противопожарные.

Именно поэтому заявителю отказывают в согласовании такого строительства и рекомендуют снести первый дом. Но можно попробовать признать право на второй дом в судебном порядке.

- Когда оформляли дороги общего пользования в собственность товарищества, надо было пройти межевание, уточнить границы. Это было сделано, документы сданы в МФЦ. Но там сообщили, что только муниципалитет может уточнять границы. В муниципалитете же сказали, что они этим не занимаются. В результате не смогли приватизировать земли. И не могут теперь оформить общедолевую собственность. Что делать?

Надежда Лещенко: Если решением общего собрания членов товарищества человек уполномочен решать вопросы регистрации и кадастрового учёта земли общего пользования, то я не вижу оснований для приостановления регистрации.

В каждом территориальном органе Росреестра есть апелляционная комиссия. Целесообразно обратиться в эту комиссию. Сделать это нужно в течение 30 дней с даты принятия решения о приостановлении учётно-регистрационных действий.

Роман Ларин: Можете с собой взять письмо из органов местного самоуправления, где вам отказали. Решение, которое принимается на заседании апелляционной комиссии, является основанием для изменения решения государственного регистратора.

Только по целевому назначению

- В наследство достался участок в деревне, но пока нет времени им заниматься. Девушка интересуется: его не отберут, если долго им не пользоваться?

Надежда Лещенко: Действительно, в Земельном кодексе есть норма о прекращении права на земельный участок. Если земельный участок, предоставленный на праве постоянного (бессрочного) пользования им либо пожизненного наследуемого владения, не используется в течение 3 лет, то он может быть изъят.

Рекомендуем читательнице всё-таки заняться оформлением прав на то, что досталось в наследство. Если нет времени лично этим заниматься, можно оформить доверенность на родственников или кого-то из друзей, кому человек доверяет.

- А за что ещё могут изъять землю?

Роман Ларин: Если участок не используется по целевому назначению. К примеру, он выделен для ведения сельского хозяйства, а там построили магазин. Или деятельность, которая организована на участке, наносит вред окружающей среде. Допустим, открыта автомойка.

- Половина всех участков СНТ в течение 25 лет не используются, и владельцы неизвестны. А все расходы по содержанию лежат на 60 владельцах участков. Большая часть из них пенсионеры. Как вывести из членов товарищества владельцев заброшенных участков?

Роман Ларин: По новому закону о ведении садоводства и огородничества, который вступил в действие с нынешнего года, если члены СНТ не платят членские взносы более двух месяцев, они могут быть исключены из товарищества.

Делается это через решение общего собрания. Если земельный участок, как мы уже говорили, не используется по назначению более трёх лет, необходимо обращаться в органы местного самоуправления, которые могут инициировать процедуру изъятия такого участка.

Изъятые земельные участки в связи с неиспользованием по целевому назначению или использованием с нарушением законодательства подлежат продаже с публичных торгов.

- Житель в 2018 году купил участок и начал строить дом. Земля сельхозназначения. Почти достроил, но при подаче уведомления в администрацию получил отказ в регистрации дома, так как местные правила землепользования и застройки не предусматривают с 1 марта 2019 года строительство жилых домов на такой земле. Хотя до этого регистрировали все через МФЦ без проблем. Как быть?

Надежда Лещенко: Если местные правила не предусматривают размещение жилых домов на таких земельных участках, но при этом до 1 марта 2019 это было возможно (как следует из сообщения читателя), то, полагаю, читатель вправе оспорить правила землепользования и застройки в судебном порядке.

- Гражданин хочет купить участок для строительства загородного дома и ведения хозяйства для собственных (некоммерческих) нужд. Что это должен быть за участок?

Надежда Лещенко: Он должен находиться в границах населённого пункта. Категория земель - земли населённых пунктов. Вид разрешённого использования земельного участка должен быть либо для ИЖС (индивидуального жилищного строительства), либо для ЛПХ (личного подсобного хозяйства).

На землях ИЖС возможно: размещение жилого дома (отдельно стоящего здания с количеством надземных этажей не более трёх, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для проживания). На таких землях допускается выращивание сельскохозяйственных культур, размещение индивидуальных гаражей и хозяйственных построек.

На землях ЛПХ (приусадебный земельный участок) можно построить жилой дом, выращивать сельхозпродукцию, размещать гаражи и иные вспомогательные сооружения, содержать сельскохозяйственных животных.

- Земельная амнистия, в отличие от дачной, по-прежнему действует? Что нужно сделать, чтобы ею воспользоваться?

Роман Ларин: Да, и распространяется на земли, выделенные до 30 октября 2001 года (даты вступления в силу Земельного кодекса РФ) для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества, индивидуального гаражного строительства.

Для того, чтобы получить право собственности на такие участки, нужно иметь на руках документы, на основании которых в своё время земля и выделялась. Например, это может быть выписка из похозяйственной книги, розовое или голубое свидетельство, выписка из постановления о предоставлении земельного участка.

В отношении ИЖС земельная амнистия действует бессрочно. Что касается участков в садоводческих и огороднических товариществах, то там амнистия действует до 31 декабря 2020 года. При этом участок должен быть распределён дачнику по решению общего собрания.

Ольга ИГНАТОВА.

Между тем...

"В настоящее время Минэкономразвития России разрабатывает законопроект, в котором уточняются критерии отнесения объектов к недвижимым или движимым вещам,- напомнил Роман Ларин.- По законопроекту вспомогательные постройки: сараи, теплицы и прочее будут считаться улучшениями земельного участка или основного объекта - например, жилого дома. А ранее зарегистрированные постройки можно будет исключать из ЕГРН в упрощённом порядке по заявлению правообладателя. Поправки Минэкономразвития предполагают исключение из налогооблагаемой базы строений, являющихся улучшениями земельного участка".