Комплексное развитие территорий: красноярский Левиафан

В конце года принято подводить итоги. Вот и мэр Красноярска Владислав Логинов провёл 18 декабря пресс-конференцию на эту тему. Одним из её сюжетов стали проекты по комплексному развитию территорий (КРТ) в краевой столице.

КРТ - это, как можно прочитать во всевозможных справочниках, совокупность мероприятий, направленных на создание комфортных условий для проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений, муниципальных округов, городских округов.

Основная задача КРТ - преобразовать территорию так, чтобы улучшить качество жизни и стимулировать экономический рост. Например, на месте старого завода построить жилые комплексы, офисы и парковую зону.

Цель, конечно, благая. Однако скандалы в Красноярске по поводу этих проектов не утихают. Застройщик, чтобы взяться за дело, должен выкупить землю и дома у предприятий и жильцов, обитающих в местах создания КРТ. И далеко не все из них согласны отдавать своё имущество за скромные деньги.

КРТ в Николаевке: начало

В октябре 2022 года глава города Красноярска Владислав Логинов подписал постановление N 890 "О комплексном развитии территории жилой застройки жилого района Николаевка по ул. Копылова - ул. Пушкина - ул. Бограда - ул. Карла Либкнехта - ул. Ленина города Красноярска".

Хотя постановление было опубликовано в газете "Городские новости", а также на сайте городской администрации, жители Николаевки узнали об этом не сразу.

Спустя некоторое время были организованы торги, и право на застройку участка земли под их домами площадью 18 гектаров за очень скромную сумму в 10 миллионов 800 тысяч рублей получило ООО "Стройиндустрия", в свою очередь входящее в группу компаний "Стройинновация".

В историческом центре города, где есть вся необходимая инфраструктура, участок достался ей по цене всего лишь 60 рублей за квадратный метр. Причём придраться к организации торгов трудно - они состоялись, и стартовая цена в 10 миллионов рублей была превзойдена.

На недавней пресс-конференции, которая якобы шла почти два часа и о которой ни слова не сказано на сайте городской администрации, Владислав Логинов, как сообщили sibnovosti.ru (единственное СМИ, разместившее отчёт об этом мероприятии), заявил, что собственники участков согласились продать землю застройщикам.

Не знаю, как у кого, а у меня сложилось впечатление, что городским властям нужно было отчитаться о достигнутых успехах перед кем-то очень высоким и важным.

Процитирую Владислава Логинова по версии sibnovosti.ru:

"По моей информации, например, застройщик работает с вами, он говорит: "Хочу купить вашу половину дома", вы называете свою цену, и он отвечает: "Хорошо, но только не рассказывайте об этом на каждом шагу". Потому что людям важно не просто получить деньги за свои метры, а, например, возникает мысль: "Соседке, которая живёт во второй половине дома, дали 12 миллионов, а мне всего 3,5 миллиона". И дело даже не в том, что ей 3,5 миллиона мало, а в том, что соседке кажется - слишком много".

По словам главы города, средняя цена для выкупа - в районе 100 тысяч рублей за квадратный метр.

Реакция жителей Николаевки

В Николаевке эта информация вызвала бурю эмоций. Уже на следующий день её жители собрались на своё собрание, прошедшее, несмотря на мороз, прямо на улице. И записали несколько обращений на имя мэра. Процитирую одно из них:

"На недавней пресс-конференции вы сказали, что все собственники участков Николаевки согласились продать свою землю. Хотим вам напомнить, что в постановлении 890, которое вы подписали с нарушениями, указаны 325 объектов. Это в среднем 1 300 собственников. Эта территория разделена на три очереди. И с первой очереди на сегодняшний день, по данным портала "Проспект Мира", выкуплено 120 объектов. Это почти 37 процентов от всей территории. Но со второй и третьей очередью ещё вообще никто не работает. О каких всех согласившихся вы говорите?

Вы также заявили, что теперь проблем в нашем микрорайоне не осталось. Обратите внимание, что в суде сейчас находится около 50 индивидуальных исков с несогласными собственниками, находящихся в первой очереди, а в коллективном иске состоит 69 собственников со всей территории. Заметьте, мы говорим о территории согласно постановлению 890, которую застраивает "Стройинновация". Территория Верхней Николаевки, которую застраивает "Готика", к этим цифрам не имеет никакого отношения".

Выступил на этом сходе и представитель Верхней Николаевки Василий Юсупов, где КРТ управляет компания "Готика":

"...В моём случае есть оценка, которая не превышает 60 тысяч за квадратный метр. И я хотел бы обратиться лично от себя и от жителей Николаевки в Генеральную прокуратуру России в связи с тем, что наглое враньё мэра не должно оставаться безнаказанным. Местные власти, к которым мы обращались, даже лично сам обращался в Следственный комитет, мои заявления просто проигнорировали, никаких ответов нет. Поэтому я в лице жителей Николаевки хочу обратиться в Следственный комитет России за правовой оценкой...".

Жернова КРТ

- Обрисуйте ситуацию,- попросил я Ольгу Седову, жительницу частного сектора Николаевки, пенсионерку.

- В марте прошлого года ко мне постучались в дверь,- начала свой рассказ Ольга Юрьевна.- Открываю, стоят три человека. "Кто вы?" - спрашиваю. "Мы оценщики",- слышу в ответ. "А я ничего не продаю. Что вы оцениваете?" - "Вы не поняли, мы по поводу сноса вашего дома. Вы что, разве не знаете, что ваш микрорайон определён под КРТ, то есть комплексное развитие территории?"

Я этих людей в дом не пустила. Стала выяснять у соседей, что случилось. Как выяснилось, уже неделю ходят эти люди по Николаевке. У каждого из нас есть документы на нашу недвижимость. С незапамятных времён есть в Николаевке многоквартирные дома. В каждом доме по две - восемь квартир. Плюс у каждого владельца есть земли в собственности, выделенная пропорционально площади квартир на общих участках.

Таких многоквартирных домов Николаевке пятьдесят. Мы и знать не знали, что наши дома попали под снос. Если дом многоквартирный, то полагается с жителями дома провести собрание, на котором должно приниматься решение о вхождении в КРТ.

Однако как выяснилось, в 2022 году в то время начальник департамента градостроительства городской администрации Максим Волков, не уведомив нас, направил бумагу в краевой Росреестр с просьбой поменять 50 домам Николаевки статус с многоквартирных на блокированные. И тем самым лишил нас права голосовать на общем собрании. Потому что у хозяев блокированных домов такое разрешение спрашивать нет необходимости.

Благодаря этому право на застройку 18 гектаров земли нашего микрорайона было продано "Стройинновации" за 10 миллионов 800 тысяч рублей. Торги были признаны состоявшимися. И пять тысяч жителей нашего микрорайона оказались под жерновами КРТ. Жители об этом должным образом не были оповещены. Рассказывают, что была публикация в "Городских новостях" по поводу сноса наших домов, а также на сайте городской администрации. Но кто читает эту газету? Да и Интернетом далеко не все из нас пользуются.

Разумеется, узнав это, мы и в прокуратуру, и в Следственный комитет обратились, и в суд. Судебные тяжбы ещё продолжаются. Кроме того, узнав о тайном подлоге наших документов, стали проводить собрания. Посылали петиции в самые разные инстанции. Добились, чтобы в августе прошлого года в администрации Железнодорожного района было проведено общее собрание жильцов, на которое сам мэр приехал, и вручили наше коллективное обращение ему лично в руки. Однако отовсюду, из разных инстанций, ответ как под копирку один: мол, нарушений не выявлено.

Обращались также к депутатам разного уровня. Депутат Законодательного Собрания Красноярского края справедливоросс Максим Маркерт подготовил законопроект, который полностью нас устраивал. По его мнению, земля и имущество тех, кто попал под КРТ, должны продаваться застройщику по рыночной стоимости за каждый квадратный метр жилья, а люди не должны из-за нехватки средств на покупку нового жилья перебираться на окраины города, где цены на квадратные метры ниже.

Однако в начале декабря на заседании профильной комиссии в Заксобрании его проект не прошёл, а была принята и проголосована на сессии в первом чтении версия законопроекта группы депутатов под руководством единоросса Алексея Кулеша.

Проект краевого закона

Согласно законопроекту, по его словам, озвученным в Законодательном Собрании, цитирую:

"Если расселяется обыкновенный не аварийный многоквартирный дом, то гражданин должен получить от застройщика равнозначное жильё - такой же площади, такого же количества комнат, соответствующее по стандартам всем санитарным нормам. А вот в случае, если расселяется индивидуальное жилое строение или дом блокированный застройки или даже садовый дом или дачный дом, в которых граждане проживают, в этом случае граждане будут получать деньги в соответствии с оценкой. Если же оценка меньше минимальной, то гражданин получает, как минимум, стоимость однокомнатной квартиры площадью 28 квадратных метров".

Причём цены за жильё берутся средние в целом по краю. Между тем с той поры, как был сооружён Николаевский мост через Енисей, в этом микрорайоне рыночные цены составляют около 140 рублей за квадратный метров жилья. К тому же поблизости будет сооружена станция метро. Если же брать в расчёт среднекраевые цены, то переселяться КРТ-шникам можно будет разве что в хрущёвки на окраинах города, то есть уезжать из мест, где они живут. Вот такая открывается перспектива.

Совсем рядом с участками, отведёнными в Николаевке под КРТ, есть участок, где пройдёт линия метрополитена. У жителей домов, что попали под снос из-за строительства метро, дома выкупаются по рыночной стоимости, а чем жители домов, что включены в реестр КРТ, своих соседей хуже? Тем, что их дома выкупает не государство, а частный застройщик?

- Но многоквартирные дома в Николаевке перевели, нас не спросив, в дома блокированной застройки,- говорит Ольга Седова.- Соответственно, наши дома могут быть куплены по оценочной стоимости. А как и кто их оценивает - это большой вопрос.

Историческая ценность Николаевской слободы

Прерву повествование Ольги Юрьевны. Отмечу, что в упомянутом постановлении N 890 отмечается, что в Николаевке на территории этого КРТ расположены пять археологических памятников федерального значения с общим названием "Афонтова гора" (Афонтова гора - I, II, III, IV, V).

Раскопки велись с конца XIX века. Здесь нашли первое в истории захоронение собаки, датируемое древнекаменным веком. Именно благодаря этим работам возникла и некоторое время существовала научная гипотеза, что прародиной человека выступила Сибирь.

Когда же было принято решение о строительстве Николаевского моста, немало сотен квадратных метров выкопали археологи в этих местах. И им предстоит здесь разбить ещё немало раскопов, если будут здесь строиться многоэтажные дома. В общем, не может земля в Николаевке стоить дёшево.

Николаевская слобода стала осваиваться с той поры, когда в Красноярск пришла железная дорога, то есть с конца XIX века. Первые её жители работали на станции Красноярск и в местном депо. Есть здесь и общественный музей, экспонаты которого рассказывают о жизни её поселенцев.

Многие местные жители, беседуя со мной, говорили, что этот микрорайон полезно было бы сохранить как территорию-памятник о жизни в городе начала прошлого века. В краевой столице очень немного сохранилось домов старой застройки. Торопиться отдавать застройщикам по бросовым ценам эту поистине историческую часть города вряд ли следует.

Городской бюджет - в проигрыше

На прошлой неделе состоялась последняя в этом году сессия Красноярского горсовета. Главным вопросом её повестки явилось принятие городского бюджета на 2025-й и последующие два года.

В целом бюджет неплохой. Сошлюсь на цифры, озвученные на сессии председателем горсовета Натальей Фирюлиной. Екатеринбург, в котором проживают 1 миллион 560 тысяч человек, принял на следующий год бюджет в размере 70 миллиардов рублей. А у Красноярска, где живут 1 миллионов 200 тысяч человек, он составит 72 миллиарда рублей. То есть мы побогаче уральской столицы будем.

Однако 10 процентов расходной части красноярского городского бюджета - это платежи по кредитам, когда-то мэрией взятым. Конечно, значительная часть этих кредитов - бюджетные, то есть вполне скромные по платежам. Но есть среди заимодавцев и коммерческие банки. Стало быть, проценты по ним выплачиваются солидные. Налогоплательщики сегодня расплачиваются за нерачительные действия отцов города в предшествующую эпоху.

В июле 2022 года сессия горсовета утвердила отставку главы Красноярска Сергея Ерёмина, согласовав тем самым его назначение на пост заместителя губернатора края. Подобные кадровые перестановки обычно встречают непонимание в экспертной среде. Однако напомню, что город в своё время допустил банкротство муниципального школьного комбината питания, который обслуживал четыре пятых школ краевой столицы. Два здания комбината ушли с торгов за бесценок.

На этот рынок зашли частные фирмы. Одна из них допустила массовое отравление школьников, когда заболели сразу 136 детей. И вот теперь в бюджет города закладываются многомиллионные суммы, чтобы поэтапно организовать приготовление пищи непосредственно в школах.

В случае же с кампанией по организации КРТ нельзя не усмотреть, что отцы города и здесь довольно слабо учитывают интересы жителей при планировании бюджета. В рамках КРТ подлежат сносу не только жилые постройки. Под этот молох могут попасть и земли, на которых расположены промышленные и торговые предприятия.

Со стороны администрации города были попытки участок земли близ улицы Шахтёров краевого центра с площадью 18 гектаров отдать под КРТ за символическую плату при стартовой цене торгов в 10 миллионов рублей. Общественности трижды удавалось отменить торги на право застройки этого участка и в конечном итоге заставить власти сделать переоценку его стоимости. В итоге администрация города смогла продать эту землю под застройку за 276 миллиона рублей при стартовой цене торгов в 267 миллионов 367 тысяч рублей.

Однако директор ООО "Сибкрасполимер" - одной из восьми торгово-промышленных компаний, нежилые помещения которых попали под снос - Роман Еремеев не постеснялся заказать экспертизу стоимости этого, уже проданного под застройку участка. Специализированная фирма эту работу провела. Получились же ошеломляющие результаты.

На последней сессии Красноярского горсовета депутат Семён Сендерский, представляющий ЛДПР, зачитал текст своего депутатского запроса, направленного в прокуратуру и контрольно-счётную палату Красноярска.

Депутатский запрос

Цитирую:

"02.11.2023 года администрацией г. Красноярска с ООО Оценочная компания "Старатель" был заключён контракт на выявление оценочной стоимости объектов, попадающих под КРТ. Согласно отчёту данной оценочной компании от 27.11.2023 N 26/23, рыночная стоимость начальной цены на право заключения договора о КРТ нежилой застройки составила 267 307 000,00 руб., по результатам трёх предыдущих отменённых аукционов цена составляла 10 000 000,00 руб. Экспертной организацией ООО "Технология оценки" был проведён анализ данного отчёта, выявивший грубые нарушения подсчёта оценочной стоимости.

Из замечаний проверки следует, что имеет место занижение оценочной стоимости земли, на некоторых участках в 5 раз. Соответственно, сотни миллионов рублей не попадут в бюджет города.

Экспертная организация установила, что при определении ценообразования допущены следующие грубые ошибки: аналогичные участки для сравнительного анализа были подобраны без инженерных коммуникаций, а на Шахтёров - с коммуникациями. Не учли также геометрию земельных участков, расположение относительно красных линий и вид разрешённого строительства - многоэтажные дома, тогда как на аналогичных участках - промышленная зона. Корректирующие коэффициенты подобраны неправильно. Всё это основные оценочные факторы, которые по итогу в отчёте администрации уменьшили стоимость земли".

Беседуя со мной, Семён Сендерский отметил, что в результате заниженной оценочной стоимости бюджет города потерял несколько сотен миллионов рублей. Более того, если бы была проведена тщательная, реальная, а не в пользу застройщиков оценка земли в Николаевке, то неналоговые доходы бюджета от продажи этого участка под застройку могли бы быть сопоставимыми.

Между прочим, получив 86-страничный отчёт профессиональной оценочной компании о реальной цене земельного участка по улице Шахтёров, он привлёк к его экспертизе другую независимую компанию. И только после того, как получил её положительное заключение, решил эту информацию вынести в публичное поле.

Борьба за делёж пирога

По словам Романа Еремеева, на земельном участке, определённом под КРТ на улице Шахтёров, ведут хозяйственную деятельность восемь правообладателей. Компания "Сибкрасполимер" занимает лишь 7 процентов его площади. Остальные числятся за двумя рынками и другими торгово-промышленными предприятиями.

У "Сибкрасполимера" износ капитальных сооружений составляет лишь 5 процентов. То есть они сравнительно новые. Не имеют давней истории здания и сооружения других компаний, попавшие, благодаря КРТ, под снос.

Согласно установленной процедуре, чтобы вывести какой-либо земельный участок под КРТ, необходимо сначала провести общественные слушания. Их провели в 2022 году. На окраине города, в Песчанке. Никто из руководителей предприятий, расположенных на земельном участке на улице Шахтёров, не был осведомлён об этом событии. Кто принимал участие в этом почтенном собрании - тоже нет полной ясности.

По мнению Романа Еремеева, на нём в основном были представители застройщиков. Они, как он сказал, делили между собой город. Но формально процедура была соблюдена. "Городские новости" объявление опубликовали, на сайте городской администрации оно тоже выскочило.

Думаю, нет смысла пересказывать все перипетии борьбы за то, чтобы КРТ по улице Шахтёров, если и состоялось, то на тех условиях, которые были бы выгодны не только застройщику, но и жителям города.

В ход за отмену этого решения были пущены очень многие аргументы и каналы. Первые торги на продажу земельного участка под КРТ при стартовой цене в 10 миллионов рублей удалось отменить по формальным причинам. Помогло взаимодействие с Федеральной антимонопольной службой.

Вторые торги отменили депутаты горсовета, когда узнали, что из проекта постановления исчезли ранее запланированные предприятия социальной сферы: сначала предполагалось, что будет построено семь таких объектов, а осталось только два - школа и детский садик.

Удалось отменить по формальным причинам и третьи торги. Благо в январе 2023 года Гражданская ассамблея Красноярского края, то есть региональная общественная палата, рассматривала этот вопрос. Да и влиятельный депутат Законодательного Собрания края Александр Глисков весной к решению вопроса подключился. Его письмо в краевую прокуратуру и соответствующая её реакция помогли отменить аукцион.

Министерство обороны и Генеральная прокуратура

Оборонно-промышленный комплекс - это очень серьёзная отрасль, особенно в условиях, когда идёт СВО. По просьбе из Красноярска были организованы письма от компаний оборонно-промышленного комплекса в администрацию города с просьбами оставить ООО "Сибкрасполимер" в покое, не мешать ему производить продукцию, необходимую для ОПК.

Руководители 35 компаний отрасли их подписали. Не буду перечислять компании. География обширна: Москва, Санкт-Петербург, Владивосток, Комсомольск-на-Амуре, Иркутск, Пермь, Екатеринбург, Благовещенск, Барнаул, Улан-Удэ... Это производители самолётов, ракетной техники, бронетранспортёров и БМП, военных кораблей, танков, боеприпасов.

Из предприятий края откликнулись НПО прикладной механики, радиозавод, некоторые другие компании. Минпромторг России срочно включил ООО "Сибкрасполимер" в реестр предприятий ОПК. Подключилось и Министерство обороны России...

Как позднее стало известно, заместитель министра обороны в конце августа направил соответствующее письмо на имя губернатора края. Генеральная прокуратура тоже вышла на него...

Подходит время четвёртых торгов. И - о, новость! Роман Еремеев рассказал, что искомый участок продают уже, не начиная со стартовой цены в 10 миллионов, а за 276 миллионов рублей одной из фирм, входящих в группу компаний "Стройинновация".

И тогда в ход пошёл последний аргумент. Была найдена солидная компания, которая провела ревизию оценки стоимости земельного участка на улице Шахтёров, проведённой по заказу администрации города. Результат известен. Стоимость занижена в разы.

Попутно выяснилось, что администрация города, не проводя торгов, выбрала себе оценщика, якобы независимого, который зарегистрирован по адресу: улица Карла Маркса, 93. Это, как известно, юридический адрес администрации Красноярска...

Красноярск.

Левиафан - библейский огнедышащий многоголовый морской змей, созданный Богом среди прочих морских чудовищ. Левиафан обладал невероятной силой и размерами, и в конце времён должен быть уничтожен Богом.(Википедия)